Przeprowadzka z deszczowej Anglii do skąpanej w słońcu Hiszpanii kusi pogodą, kulturą tapas i niższymi kosztami życia. Po Brexicie nie jest to jednak spontaniczny wypad z jednym plecakiem, lecz projekt logistyczno-prawny, którego sercem pozostaje pytanie: czy na starcie lepiej wynająć, czy od razu kupić własne lokum? Poniżej znajdziesz przewodnik, który prowadzi od pierwszych formalności po kluczowe liczby rynku nieruchomości w 2025 r.
1. Dokumenty po Brexicie: od wizy do numeru NIE
Brytyjczycy są dziś dla Hiszpanii obywatelami państwa trzeciego. Aby osiedlić się na stałe, potrzebujesz najpierw właściwej wizy pobytowej. Najpopularniejsze ścieżki to:
- Non-Lucrative Visa (NLV) – dla osób żyjących z oszczędności, emerytur lub najmu za granicą; wymaga prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego i ok. 30 000 € rocznego dochodu pasywnego.
- Digital Nomad Visa – wprowadzona w 2023 r. dla pracujących zdalnie; wystarczy kontrakt z firmą spoza Hiszpanii i roczny dochód odpowiadający 200 % hiszpańskiej płacy minimalnej (≈ 30 000 €).
- Golden Visa za zakup nieruchomości za co najmniej 500 000 € przestaje być opcją – rząd zapowiedział likwidację programu w 2025 r.
Po otrzymaniu wizy w konsulacie w Londynie lub Manchesterze, na miejscu wyrabiasz kartę pobytu TIE, a przede wszystkim NIE (Número de Identidad de Extranjero) – numer identyfikacyjny niezbędny do najmu, zakupu, podpisania umów na prąd czy założenia konta w banku. W praktyce można go wyrobić w dowolnym urzędzie policji w Hiszpanii albo w hiszpańskim konsulacie przed wyjazdem; im wcześniej, tym lepiej, bo czas oczekiwania w sezonie potrafi przekroczyć miesiąc. Kolejny krok to meldunek w ratuszu, który potwierdza adres i jest konieczny do rejestracji w publicznej służbie zdrowia.
2. Dlaczego większość ekspatów zaczyna od wynajmu po przeprowadzce do Hiszpanii?
- Elastyczność i czas na rozeznanie – to dwa główne powody. Hiszpania to kraj dużych kontrastów: Barcelona i Madryt przypominają Londyn tempem i cenami, podczas gdy andaluzyjskie pueblo oferuje dom z tarasem za ułamek tej kwoty. Wynajmując na rok, masz okazję sprawdzić, gdzie rzeczywiście chcesz mieszkać, bez ryzyka kosztownej pomyłki przy zakupie.
- W 2025 r. czynsze rosną szybciej niż ceny zakupu. W skali całego kraju średnie stawki najmu podskoczyły o 15 % rok do roku; w Madrycie osiągnęły już 20,5 € za m² miesięcznie, a na wybrzeżu wakacyjnym tygodniowy koszt apartamentu na lato wzrósł o kolejne 6-7 %, czyli o około 110 €. Ustawowa kaucja to jedna miesięczna rata, lecz właściciele często żądają dwóch oraz prowizji agenta (kolejny miesiąc).
- Warto wiedzieć, że od 2023 r. obowiązuje ustawa o mieszkalnictwie, która wprowadziła pułapy podwyżek czynszu i nowy wskaźnik aktualizacji – mniej zależny od inflacji. Dla najemcy oznacza to przewidywalność, dla właściciela – nieco mniejszą swobodę, co z kolei hamuje podaż klasycznych długoterminowych lokali.
3. Kiedy sens ma zakup mieszkania?
Jeśli planujesz zostać co najmniej pięć lat, pracujesz lub prowadzisz firmę w Hiszpanii i posiadasz wkład własny minimum 30 %, kupno zaczyna konkurować z wynajmem. Według portalu Idealista średnia cena metra kwadratowego wyniosła na początku 2025 r. 2 237 € i rośnie o dodatkowe 4-5 % rocznie z powodu niedoboru podaży. Główne ośrodki – Madryt, Barcelona, Baleary i Costa del Sol – są zdecydowanie droższe, ale już w miastach interioru (Murcja, León, Zamora) kupisz mieszkanie za połowę tej kwoty.
Po stronie kosztów musisz doliczyć:
- Podatek ITP 6-10 % wartości przy rynku wtórnym lub 10 % VAT przy nowym lokalu.
- Opłata notarialna i wpis do rejestru – 1-2 %.
- Gestor i tłumaczenia przysięgłe – ok. 1 % lub ryczałt.
Łącznie cena w akcie notarialnym może więc wzrosnąć o 10-14 % względem kwoty widocznej w ogłoszeniu.
4. Finansowanie po przeprowadzce z Anglii do Hiszpanii: hipoteka dla rezydenta i dla cudzoziemca
Banki hiszpańskie udzielą obcokrajowcowi kredytu na maksymalnie 70 % wartości nieruchomości. Rezydenci (posiadacze TIE) mogą liczyć na oprocentowanie od 2,5 % do 3,9 %, podczas gdy nierezydenci zazwyczaj dostają stawkę powyżej 3,5 % przy zmiennej EURIBOR-u i maksymalnie 25-letni okres spłaty. Bank wymaga historii kredytowej w UK, wyciągów z konta i zaświadczenia o dochodach – wszystkie dokumenty przetłumaczone na hiszpański i opatrzone apostille.
5. Obowiązki podatkowe właściciela w Hiszpanii
Jeśli zostałeś rezydentem podatkowym Hiszpanii (przebywasz tu > 183 dni w roku), deklarujesz globalne dochody w miejscowym urzędzie skarbowym i opłacasz progresywny PIT. Właściciel nieruchomości pokrywa też coroczny podatek od nieruchomości IBI oraz – przy sprzedaży – podatek od zysku kapitałowego i tzw. plusvalía municipal (od wzrostu wartości gruntu). Nierezydent musi dodatkowo rozliczyć „przychód hipotetyczny” z posiadania domu, nawet gdy go nie wynajmuje. Pamiętaj również o kontrowersyjnym obowiązku zgłaszania zagranicznych aktywów – kary za brak deklaracji są wysokie.
6. Strategia przeprowadzki krok po kroku
- Zabezpiecz status pobytowy – wiza + TIE.
- Złóż wniosek o NIE jeszcze przed przyjazdem lub w pierwszym tygodniu po wylądowaniu.
- Wynajmij mieszkanie na 6-12 miesięcy, żeby poznać dzielnice i rynkowe stawki.
- Po przeprowadzce z Anglii do Hiszpanii otwórz konto w banku i zbieraj historię wpływów – przyda się do hipoteki.
- Jeżeli po roku Hiszpania „zostanie” Twoim domem, zacznij proces zakupu: znajdź niezależnego prawnika, zamów raport stanu prawnego nieruchomości, zarezerwuj środki na podatki transakcyjne.
- Przed podpisaniem aktu notarialnego poproś o ostatni rachunek IBI i zaświadczenie o braku zaległości we wspólnocie – to chroni przed niespodziewanymi długami.
7. Przeprowadzki z Anglii do Hiszpanii
Hiszpania w 2025 r. to rynek, na którym czynsze rosną szybciej niż ceny zakupu, lecz całkowity koszt wejścia w posiadanie własnego mieszkania pozostaje wysoki ze względu na podatki i wkład własny. Dlatego większość świeżych emigrantów z Anglii wybiera model „rent first” – pozwala on na spokojne ogarnięcie biurokracji, przetestowanie różnych miast i zbudowanie zdolności kredytowej w euro. Jeśli jednak planujesz zostać na co najmniej pięć lat i dysponujesz solidną poduszką finansową, zakup może zadziałać jak zabezpieczenie przed dalszymi podwyżkami cen i posłużyć jako baza pod ewentualny wynajem turystyczny w przyszłości.
Niezależnie od decyzji pamiętaj, że klucz do bezstresowej przeprowadzki leży w chronologii: najpierw legalny pobyt i numer NIE, potem dach nad głową, a dopiero na końcu zakorzenienie się w hiszpańskim systemie bankowym i podatkowym. Z taką kolejnością nawet najbardziej skomplikowany hiszpański remont stanie się tylko kolejnym słonecznym wyzwaniem – a nie finansową burzą.
